Na co zwrócić uwagę zawierając umowę najmu mieszkania?
Umowa najmu mieszkania jest jedną z najczęściej zawieranych umów. Przy jej podpisywaniu warto zwrócić uwagę na kilka elementów. Dokładne zapoznanie się z postanowieniami umownymi niewątpliwie pozwoli spać spokojniej zarówno wynajmującemu, jak i najemcy.
Przy zawieraniu umowy najmu warto zwrócić uwagę na to, w jaki sposób zabezpieczone są interesy zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Pozwoli to na uniknięcie niespodzianek w momencie, w którym pomiędzy stronami umowy w czasie jej obowiązywania pojawi się konflikt obejmujący współpracę. Bo w takiej sytuacji najłatwiej go rozwiązać sięgając do zapisów umowy.
Zatem, na co przede wszystkim warto zwrócić uwagę zawierając umowę najmu?
Dane osób zawierających umowę najmu
Wydaje się to oczywiste, jednakże nierzadko zdarza się, że w umowie najmu brakuje tak istotnych danych stron, jak adresy korespondencyjne, czy numery telefonu. A takie dane są niezbędne, jeżeli pojawi się konieczność szybkiego kontaktu pomiędzy wynajmującym a najemcą, np. w przypadku jakiejkolwiek awarii. Lub jeżeli pojawią się jakiekolwiek problemy natury formalnej wymagające, np. przesłania pisma. Chociażby oświadczenia o wypowiedzeniu umowy.
Jesteś potencjalnym najemcą? To koniecznie sprawdź, czy druga strona umowy rzeczywiście jest właścicielem mieszkania lub posiada inny tytuł do tego, żeby mieszkanie wynająć (np. jest już najemcą i posiada zgodę na podnajem).
Należy również pamiętać, że jeżeli mieszkanie jest wynajmowane przez kilka odrębnych podmiotów, to każdy z najemców powinien zostać w umowie odrębnie wskazany lub z każdym umowa powinna zostać zawarta odrębnie (oczywiście z opisaniem zakresu najmu). Dzieje się tak często, np. w przypadku studentów, którzy w kilka osób wynajmują jedno mieszkanie.
Opis przedmiotu najmu
W tym zakresie zawsze trzeba pamiętać, iż do umowy najmu powinien zostać dołączony protokół-zdawczo odbiorczy. Pozwala to na uniknięcie wątpliwości, co do stanu lokalu w chwili jego wydawania najemcy.
Opis przedmiotu najmu jest również bardzo istotny w przypadku, gdy mieszkanie jest wynajmowane większej ilości odrębnych podmiotów, np. studentów. Pozwala na dokładne oznaczenie zakresu każdej z zawartych umów i uniknięcie nieporozumień pomiędzy samymi lokatorami.
Czas trwania umowy – ważny również z uwagi na możliwość jej wypowiedzenia
Określenie czasu trwania umowy jest istotne oczywiście w kontekście pewnej stabilności powstałego stosunku prawnego. Ale jest też istotne z punktu widzenia możliwości wypowiedzenia umowy. Dlaczego? Ponieważ inne zasady wypowiedzenia umowy stosujemy do umów zawartych na czas określony, a inne do umów zawartych na czas nieokreślony. Przykładowo: jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, to każda ze stron (jeśli nie ma między nimi porozumienia) może wypowiedzieć umowę najmu tylko w wypadkach określonych w umowie.
Zawierając umowę najmu należy również zwrócić uwagę na wszelkie zapisy dotyczące ewentualnych kar umownych – ich wysokości i powodów, dla których taka odpowiedzialność strony może powstać.
Opłaty – ich wysokość, termin uiszczania
Zawsze należy dokładnie sprawdzić w umowie wszystkie koszty, które najemca jest zobowiązany uiszczać z tytułu najmu. Oprócz czynszu najmu najczęściej są to wszelkie opłaty za media oraz kwoty przekazywane do spółdzielni, czy wspólnoty mieszkaniowej. Warto sprawdzić, czy w umowie jest wskazane, w jaki sposób (gotówką czy przelewem?) należy opłaty uiszczać oraz czy wszystkie opłaty mają zostać przekazywane do wynajmującego, czy, np. część opłat powinna być przekazywana prosto na konto spółdzielni, czy wspólnoty mieszkaniowej. I oczywiście, jaki jest termin uiszczania opłat. Dokładne omówienie kwestii finansowych i zawarcie wszystkich informacji w umowie uchroni strony przed ewentualnymi wątpliwościami co do płatności w przyszłości.
Do ważnych kwestii finansowych należą również ustalenia dotyczące ewentualnej kaucji. Czyli kwoty wpłacanej przy zawarciu umowy najmu przez najemcę w celu zabezpieczenia ewentualnych szkód lub zaległości w płatnościach. Warto dokładnie zapoznać się ze wszystkimi zapisami dotyczącymi kaucji, żeby, np. w przypadku wcześniejszego zerwania współpracy, nie okazało się, że na tle tej kwoty również powstaje konflikt.
Oczywiście każda umowa i sytuacja jest inna
A w konsekwencji zapisy każdej umowy mogą być mniej lub bardziej rozbudowane, mogą opisywać w sposób bardziej szczegółowy te aspekty współpracy, które są dla jej stron najważniejsze. Może się zdarzyć tak, że najemca ma psa lub kota, a kwestia ta nie została poruszona w umowie najmu. Wynajmujący już po fakcie zawarcia umowy dowiaduje się o tym, iż w mieszkaniu ma mieszkać również pies lub kot, a się na to nie zgadza. I pojawia się problem. Życie pisze różne scenariusze i warto być przygotowanym na każda sytuację.
Dlatego przed zawarciem umowy najmu zawsze warto skonsultować jej zapisy, żeby wypracować kształt umowy jak najbardziej zabezpieczający interesy strony. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości dotyczące Twojej umowy najmu, to zapraszam do kontaktu.