Stosunki sąsiedzkie – immisje
Wiele osób prawdopodobnie niejednokrotnie borykało się z tzw. „uporczywym sąsiadem”. Co w takiej sytuacji zrobić? Czy prawo w jakikolwiek sposób nas chroni? Dzisiejszym tematem artykułu będą immisje, czyli jedno z podstawowych zagadnień prawa rzeczowego.
Co to są immisje?
Immisje to nic innego jak zdarzenia, które mają miejsce na jednej nieruchomości, a jednocześnie mają wpływ na nieruchomość sąsiedzką (niekoniecznie przylegającą).
Wyróżniamy dwa rodzaje immisji:
- Immisje bezpośrednie – czyli skierowanie pewnych substancji na grunt sąsiedzki np. poprzez rynnę. Ten rodzaj immisji jest bezprawny.
- Immisje pośrednie – gdy działanie na nieruchomości jest odczuwalne na innej. Co do zasady jest to dozwolone.
Wśród immisji pośrednich możemy wyróżnić ich dwa typy:
- materialne – do których należą m.in hałas, dym, wstrząsy, pszczoły, cień itp.
- niematerialne – które niosą za sobą oddziaływanie na psychikę właściciela nieruchomości sąsiedniej przez strach lub zagrożenie np. gromadzenie substancji łatwopalnych
Immisje w przepisach prawa
Jakie przepisy regulują kwestie dotyczące immisji? Poniżej przedstawiam najważniejsze z nich – te, które najlepiej obrazują to zagadnienie prawne.
Art. 144 Kodeksu cywilnego
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych
Art. 147 Kodeksu cywilnego
Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia
Art. 148 Kodeksu cywilnego
Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny.
Art. 149 Kodeksu cywilnego
Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.
Art. 150 Kodeksu cywilnego
Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.
Czym jest „przeciętna miara”?
„Przeciętna miara” to kryterium, które służy do oceny, czy dana immisja jest dozwolona, czy nie. Aby ustalić „przeciętną miarę” należy zwrócić uwagę na społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, która emituje zakłócenia oraz tej nieruchomości, która doznała zakłóceń. Regulacje prawa administracyjnego pełnią funkcję subsydiarną dla oceny poziomu miary.
Roszczenie negatoryjne – komu przysługuje i jak z niego skorzystać?
Zagadnienie roszczenia negatoryjnego wynika bezpośrednio z art. 222§ 2 Kodeksu cywilnego. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. W praktyce najczęściej dotyczy to nieruchomości.
Przy roszczeniu negatoryjnym powód może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem lub zaniechania naruszeń. Sąd w wyroku nakazuje przywrócenie stanu zgodnego z prawem poprzez nakazanie podjęcia konkretnych działań.
Sytuacja procesowa stron w roszczeniu negatoryjnym
Na powodzie ciąży obowiązek wykazania, że jest właścicielem, natomiast z faktu, że jest on posiadaczem, wynika domniemanie, że jest również właścicielem. Chroni go również domniemanie wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli (domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym). Po stronie powoda leży również obowiązek wykazania, że doszło do naruszenia.
Pozwany natomiast, może kwestionować legitymację powoda. Może także wykazać, że naruszenie jest zgodne z prawem, a także powołać się na zarzut nadużycia prawa.
Należy także zwrócić uwagę na to, że roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu jeśli dotyczy ono nieruchomości lub rzeczy wpisanej do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.
Podsumowując…
Immisje oznaczają pewien stan odziaływania zakłócającego sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości. Są to okoliczności, w ramach których naruszyciel działa na własnym gruncie, jednakże ze skutkami odczuwalnymi na gruncie, czy też gruntach sąsiednich. Kryterium oceny, czy dana immisja jest dozwolona, czy nie, to „przeciętna miara”. Jeśli rozmowa z właścicielem nieruchomości, z której płyną immisje nie wystarczy, może być konieczne wystąpienie na drogę postępowania sądowego z tzw. roszczeniem negatoryjnym.
Jeśli zainteresował Cię temat związany z immisjami sąsiedzkimi, masz pytania lub wątpliwości zapraszamy na naszą stronę kancelarii, gdzie odsyłamy do zakładki ,,Kontakt”.